Aluguel aumentou muito em 2021? Saia como negociar o reajuste

Com reajustes a 30%, inquilinos buscam renegociação do aluguel; especialistas dão dicas de como chegar a um acordo com o proprietário em tempos difíceis de pandemia

O reajuste do aluguel residencial e comercial vem deixando muita gente em pânico. O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), indicador usado por muitos contratos de locação, vem registrando várias altas consecutivas.

O índice registrou alta de 2,94% em março, de 8,26% no ano e de 31,1% em 12 meses, segundo a última divulgação da FGV (Fundação Getúlio Vargas), na terça-feira (30).

aluguel de imóveis fica mais caroReajuste do valor do aluguel é sempre uma dor de cabeça para inquilinos- Foto: Kelsen Fernandes/Fotos Públicas/ND

O descolamento do indicador do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial dos brasileiros, vem gerando preocupação para inquilinos e proprietários de imóveis.

Enquanto o IGP-M acumula alta de 31,1%, a inflação projetada para o IPCA é de 4,81% ao ano. Esse é o maior percentual de reajuste dos últimos 18 anos. Em maio de 2003, o IGP-M foi de 31,53%.

Inquilinos buscam negociação para o aluguel

O servidor público Leandro Reis, por exemplo, levou um susto ao receber o boleto do aluguel de abril. Seu contrato faz aniversário neste mês e sofreu reajuste de 28%.

Reis ligou para a administradora do prédio para saber o motivo, soube sobre a alta do IGP-M e pediu uma negociação.

Dois dias depois, o informaram que a proprietária do imóvel concordou em aplicar um reajuste mais próximo do IPCA: 5,20%

A iniciativa tomada pela administradora do prédio do servidor público é a recomendada pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e já vem adotada por outras administradoras do mercado imobiliário.

Para Adriano Sartori, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, hoje “mais do que nunca é importante negociar”.

Sartori destaca que desde o início da pandemia, a relação proprietário e inquilino ficou muito instável por causa da questão financeira.

Ele também explica que cerca de 70% dos proprietários de residências possuem apenas um imóvel e utilizam o valor do aluguel como renda familiar ou para complementar a aposentadoria.

Então, ele consegue dar desconto por um certo período, mas não por muito tempo porque ele depende daquela renda.

Por outro lado, o inquilino também precisa de um alívio financeiro neste momento de crise gerada pela pandemia do novo coronavírus.

Sartori ressalta que locatário e locador podem chegar a um percentual de reajuste que seja bom para ambos.

“Um reajuste entre 20% e 30% dificilmente será possível repassar. Mesmo com a crise, as pessoas estão se movimentando e mudando para imóveis menores ou maiores”, conta.

A recomendação do Secovi é que os donos de imóveis acompanhem o desempenho de índices que apresentaram elevações mais próximas da realidade do brasileiro, como o IPCA, por exemplo.

Outra alternativa é buscar um reajuste que fique entre o IPCA e o IGP-M.

Atualmente, 90% dos imóveis residenciais são reajustados pelo IGP-M, segundo levantamento do Secovi.

“O mercado adotou o IGP-M por ser um índice criado pela FGV, que é uma instituição sólida e o IPCA vir de um órgão vinculado ao governo, o IBGE [Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística]”, conta Sartori.

Porém, o porta-voz do Secovi diz que algumas administradoras começaram a adotar o IPCA em novos contratos. É o caso da Quinto Andar, que segundo ele já tem 30% da sua carteira atrelada ao IPCA, e da Lello Imóveis.

Administradora orienta adoção do IPCA

Moira Toledo, diretora de risco e governança da Lello, diz que a administradora e imobiliária vem orientando proprietários e inquilinos a negociarem o reajuste assim que o IGP-M começou a atingir patamares elevados.

“Não esperamos locatário e locador reclamarem. Vimos o descolamento do IGP-M e dos novos valores de aluguel a partir de outubro do ano passado e já começamos a sugerimos uma alternativa mais palpável para ambos. Para os contratos novos, já temos sugerido o IPCA como índice de correção”, conta a executiva.

Em outubro do ano passado, quando começaram as negociações na imobiliária, 20% locadores optaram por aplicar o IPCA no reajuste e 14% quiseram manter a correção pelo IGP-M.

Em março deste ano, os acordos firmados com o reajuste pelo IPCA subiram para 29% e os pelo IGP-M caíram para 8%.

Há, ainda, os locatários e locadores que optaram por um meio termo entre o IGP-M e IPCA. Outubro foram 38% e março 28%.

Quanto aos novos contratos, Moira afirma que a imobiliária vem recomendando desde janeiro para que a correção seja feita pelo IPCA.

Comércio também negocia correção de contratos

Entre o final de 2020 e o início de 2021, Alario Navarro – Soluções por Acordo, empresa que atua na intermediação de negociações entre locatários e locadores, conseguiu renegociar 93% dos contratos de aluguel das lojas de uma rede varejista.

A companhia tem em torno de 1000 estabelecimentos em todo Brasil e conseguiu a redução do valor de locação em 20% das unidades, a manutenção de 79% e majoração somente em 1%.

Andrea Navarro, sócia da Alario Navarro – Soluções por Acordo, conta que desde novembro vem negociando cerca de 800 contratos de outros clientes.

Se proprietário não aceita a substituição de forma alguma, Andrea afirma que propõe um teto de 6,4% no reajuste, mesmo que o IGP-M chegue 30%, como agora.

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