Fabio Gadotti

fabio.gadotti@ndmais.com.br Comportamento, políticas públicas, tendências e inovação. Uma coluna sobre fatos e personagens de Florianópolis e região.


As polêmicas que envolvem a revisão do Plano Diretor de Florianópolis

Mestre em direito urbanístico, o advogado Vinícius Loss avalia a proposta apresentada pela prefeitura e fala sobre a suspensão das audiências públicas distritais que estavam marcadas

Advogado e mestre em direito urbanístico, Vinícius Loss fala, nesta entrevista à coluna, sobre as polêmicas envolvendo a revisão do Plano Diretor de Florianópolis.

Ele avalia a proposta da prefeitura – que considera um “pequeno avanço” -, lamenta a suspensão das audiências distritais e critica o que vê como “constante interferência do Judiciário no Legislativo e no Executivo”.

Vinícius Loss, advogado e mestre em direito urbanístico – Foto: Divulgação/NDVinícius Loss, advogado e mestre em direito urbanístico – Foto: Divulgação/ND

Como avalia a proposta da Prefeitura de Florianópolis para revisão ao Plano Diretor? As sugestões melhoram o texto atual?
É um pequeno avanço, mas um avanço. A política urbana no Brasil inteiro sempre foi pautada pelo ‘não pode’. É a política do ‘não’. E no meu ponto de vista deveríamos mudar para a política do ‘sim, desde que você compense dessa ou daquela maneira’.

A proposta da prefeitura parece vir nessa linha. Vamos permitir mais construção desde que o construtor compense em infraestrutura urbana ou com ocupações que interessam ao município, como é a questão do uso misto, que já existe desde sempre aqui na ilha, mas até hoje restrito há alguns locais apenas.

As perguntas que eu sempre faço são: ‘por que só em alguns pontos?’; ‘quem decidiu que é só nesses pontos minúsculos na ilha que é bom ter uso misto?’; ‘que tal se deixarmos a vontade dos consumidores definir onde é desejável ou não ter uso misto ou prédios mais altos?’.

Também há avanços ao se exigir menos obrigações para a construção, como é o caso da necessidade de se construir vagas de garagem. ‘Ah, mas é um absurdo construírem um apartamento sem vaga de garagem!’, você pensa. Ok, é só você não comprar esse apartamento. Você não é obrigado a adquirir o apartamento que não te satisfaz. Mas tem um monte de gente hoje que não tem mais carro e não quer ter carro, porque prefere bicicleta ou Uber.

Por que, afinal de contas, continuamos exigindo que se construam vagas de garagem? Isso só deixa a construção mais cara, o imóvel mais caro e incentiva que as pessoas continuem comprando carros e lotando nossas ruas! Vão continuar existindo apartamentos com vagas de garagem, que obviamente continuarão sendo mais caros, tendo IPTUs mais caros e condomínios mais caros, mas poderão existir também imóveis sem garagem, para quem não quer ter todo esse custo e pagar menos.

O mesmo vale para imóveis de uso misto: por que não um prédio que tenha apartamentos e escritórios? Se você não quer viver neles, não viva. Mas tem gente que quer – eu inclusive! Não é melhor assim? Mais opções?

E a questão do aumento do gabarito?
Também se tem falado muito que foi aumentado o gabarito para ’16 andares’ em algumas regiões da cidade. Quisera eu que isso fosse verdade! Aliás, quisera eu que estivéssemos retirando qualquer limitador de gabarito, pois, isso, ao contrário do que o imaginário popular acredita, traria preservação ambiental, uma vez que quanto mais conseguirmos acomodar pessoas na parte central da cidade, com a verticalização da cidade, menos elas precisarão invadir áreas que hoje são de preservação ambiental.

Isso é de uma obviedade cristalina: ou a cidade cresce para cima, ou ela cresce para os lados, no que chamamos de ‘espraiamento’. Não dá para proibir pessoas de virem morar aqui e é ótimo que elas venham morar em Floripa. Mais pessoas, mais renda, mais oportunidades de negócio, mais comércio, mais shows, mais espetáculo, menos gente sem emprego, menos gente passando forme.

Além disso, com pessoas mais morando no centro da cidade, a infraestrutura urbana fica mais concentrada e é mais barato para custearmos. É infinitamente mais barato pagar o tratamento do esgoto no centro de Floripa do que no sul da Ilha, porque a infraestrutura necessária para o centro é menos extensa, tem muito mais gente para dividir o custo e a estrutura fica muito mais concentrada.

Agora, fazer encanamento até o sul da ilha é caro, manter esse encanamento idem. O mesmo vale para as estradas… Isso sem contar que, se as pessoas moram longe do centro, elas invariavelmente precisarão se deslocar para o centro, o que acarreta mais poluição veicular, congestionamento, custo de manutenção dos automóveis etc. Agora, se a maior parte das pessoas já está no centro, elas podem inclusive se deslocar a pé!

Sobre os “16 andares” aqui de Floripa, seria apenas somando diversos incentivos e somente com a autorização do órgão municipal que a construção poderia ser mais alta que a atual previsão do plano. E para haver essas liberações todas, o empreendedor precisaria compensar em infraestrutura e em outras obras convenientes para o próprio município ou com o uso que se mostre desejável pela municipalidade. Isso é óbvio.

Ninguém quer – nem o empreendedor quer – construir um imóvel e causar congestionamento na rua. Isso é ineficaz para o próprio negócio. Se a região fica congestionada ou não consegue tratar todo o esgoto ou fornecer luz ou qualquer coisa do gênero, por óbvio, as pessoas não quererão viver ali e isso vai reduzir o valor dos imóveis, em prejuízo do próprio empreendedor.

O construtor inteligente já faz a melhoria sem nem mesmo a prefeitura exigir, porque isso valoriza o seu empreendimento. Mas o projeto de lei prevê que a prefeitura só liberará mais construção se houver compensação!

Na dissertação de mestrado, você fala que mais de 50% dos imóveis de Florianópolis estão irregulares. Como chegamos a essa situação e como uma atualização do Plano Diretor pode melhorar esse quadro?
Na verdade, não fui eu quem apontou isso. É um estudo da própria prefeitura, de 2015, em conjunto com o Instituto brasileiro de administração municipal e outros agentes, que concluiu, por aproximação, que 44,42% da área urbana de Florianópolis estava, do ponto de vista fundiário (do uso do solo), irregular.

A ocupação pode ser irregular pelo uso inadequado do solo ou pelas construções irregulares (imóveis sem habite-se, sem alvará de construção, que desrespeitam as regras do Código de Obras etc.). Em relação a estes últimos, não há dados, mas se sabe que eles são em uma quantidade enorme.

E são públicas (e até mesmo cômicas) algumas tantas situações de imóveis públicos que até hoje ou até muito recentemente não tinham um alvará de habite-se. O caso mais icônico de que me recordo é o fórum redondo da Capital. Construído em 1984, ele só foi conseguir o habite-se depois que o Estado entrou com uma ação contra a p

refeitura, já em 2012, e, então, o juiz concedeu o alvará de habite-se. Se os órgãos do próprio poder público têm dificuldade de cumprir as exigências da Prefeitura, o que pensar do cidadão comum? É regra demais, detalhe demais, demora demais para se ter um alvará para construir.

O que interessa para a prefeitura determinar o tamanho do quarto do cidadão? Ou quantos quartos têm que ter numa construção? Ou quantas vagas de garagem? E ficar definindo picuinhas como “a piscina não conta na taxa de ocupação”?

A revisão do plano busca – timidamente, é verdade – reduzir esse nível de exigência e incentivar que as pessoas já façam o uso correto de seus imóveis. Aumenta-se, por exemplo, o incentivo para que as pessoas construam imóveis sustentáveis, com abatimento mais expressivo do valor do IPTU.

Não se quer reduzir regras para que as pessoas possam construir o que quiserem, mas para que as regras sejam menos irracionais, mais lógicas e “cumpríveis”. Não adianta nada termos essa miríade de normas que temos hoje e mais da metade da população não conseguir cumpri-las. O simples fato de haver a regra não significa que, magicamente, elas serão cumpridas.

Na minha dissertação de mestrado (O parcelamento do solo urbano: um instituto inclusivo ou extrativista? Análise e proposições a partir do estudo de caso de Florianópolis/SC) consegui apontar que, hoje, são necessárias, no mínimo, 37 etapas para se criar um parcelamento do solo novo (um loteamento). 37 etapas, em 17 órgãos distintos, com uma infinidade de regras para se cumprir que, em muitos casos, nem os próprios órgãos públicos sabem dizer.

Isso demora muito tempo. Em média, 5 anos, em Florianópolis, de acordo com os 11 projetos de loteamento que foram concluídos na cidade entre janeiro de 2015 e janeiro de 2020 (período da pesquisa e que havia dados disponíveis). No mesmo período, identifiquei 214 processos que tramitam no Ministério Público referentes a loteamentos irregulares. Ou seja, produzimos 11 regulares e o Ministério Público apurou, neste mesmo período, que ocorrem 214 irregulares!

Adianta ter um monte de norma se quase ninguém as cumpre? E isso não é só falta de fiscalização. Isso é problema de incentivos. Qual o incentivo de tentar fazer regular se eu vou perder pelo menos cinco anos até poder começar a construir o meu loteamento? Os incentivos da norma, uma norma muito complicada, muito burocrática, que demora muito acaba empurrando as pessoas para a ilegalidade. Não são as pessoas que “quebram” a lei. É a lei equivocada que “quebra” as pessoas.

Sob o ponto de vista jurídico, considera que pedido do MPSC e a decisão da Justiça de suspender as audiências distritais interfere, digamos, assim, na autonomia do Executivo?
É uma total e reprovável interferência do Ministério Público e do Poder Judiciário no Poder Executivo. Aliás, o STF vive dando o exemplo errado e o ativismo judicial (a constante interferência do Judiciário no Executivo e no Legislativo) só faz crescer neste país.

Eu não sou eleitor do Gean (Loureiro, prefeito de Florianópolis), e só votei em um dos nossos 23 vereadores. Apesar disso, é da república que as atribuições de cada poder sejam respeitadas e eu gostaria de ver os planos do Executivo sendo colocados em ação. É papel do Executivo fazer as audiências, no formato que ele achar mais conveniente.

A lei não diz, em nenhum local, que ‘não podem ser simultâneas’, além disso, o projeto de lei nem sequer foi ainda enviado à Câmara de Vereadores, não há nem sequer um mínimo potencial de risco de dano. Quem garante, afinal de contas, que depois da realização das audiências simultâneas o município não entenderia necessário realizar mais outras audiências?

E o que prejudicaria fazer audiências simultâneas agora e, por exemplo, exigir que o município realizasse mais outras em momentos diferentes? Por que suspender a realização das primeiras? Isso só atrasa o processo e vai na total contramão do discurso que está presente na decisão, de que seria para garantir “mais democracia”.

Na sua interpretação, as 13 audiências distritais (simultâneas, presenciais e virtuais) prejudicam a participação popular, como sustentou o MPSC?
Não havia o menor prejuízo de se realizar essas audiências, até porque elas não são as últimas e poderiam ser realizadas mais outras audiências. Não é: “faz essas e não precisa mais fazer nenhuma”. Não é assim que funciona. Mesmo porque é do interesse do poder público explicar para a população o que se está fazendo, para conseguir conquistar o apoio dos vereadores, que, a propósito, também têm a prerrogativa de realizar essas mesmas audiências públicas.

E, afinal, por que quem mora no Norte da Ilha iria querer participar da reunião de quem mora no continente? É importante que a comunidade local tenha a oportunidade de, no primeiro momento, debater o assunto só com quem é, realmente, do local. Parece-me que é até mesmo desejável, para que não haja a interferência de pessoas de outras localidades no debate local.

Além disso, depois dessas 13 primeiras audiências públicas, teríamos uma outra geral, com a participação de todos. E o mais importante disso tudo é que não há qualquer obrigação de os vereadores acatarem o que for decidido nas audiências públicas.

Os vereadores têm total liberdade de fazerem emendas ao projeto de lei e votarem como bem entender. Então, quem ganha com essa suspensão? Eu tenho certeza que não são os florianopolitanos, que continuarão por ainda mais tempo com uma legislação totalmente ultrapassada e que prejudica a cidade.

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