Cobrança de ITBI e a transferência efetiva do imóvel

O ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis) previsto no artigo 156 da Constituição Federal Brasileira é um tributo de competência municipal que tem como fato gerador a transmissão, ‘‘inter vivos’’, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis.

Em sessão do Plenário Virtual encerrada dia 12 de fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, reafirmou sua jurisprudência dominante na qual define que o ITBI só é devido a partir da transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, ele somente é devido quando for transferido o domínio efetivo do bem imóvel, sendo o imposto cobrado quando ocorrer a transferência do imóvel através do registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Esta questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124). O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça estadual – TJSP que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

A polêmica acarretava problemas para os contribuintes, pois é prática recorrente em alguns municípios brasileiros, a exigência do pagamento do ITBI sobre os contratos de promessa de cessão de direitos reais sobre bens imóveis, entretanto, a cessão de direitos reais não pode ser considerada como ensejadora do fato gerador do ITBI, uma vez que referido instrumento não tem o condão de operacionalizar a transferência da propriedade e do domínio de imóveis.

Em seu voto, o presidente e do STF, ministro Luiz Fux (relator), observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se efetiva com o registro imobiliário, e não, na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

O ministro salientou que, apesar da questão constitucional já estar pacificada, se faz necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo.

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão ”inter vivos” de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o que se dá mediante o registro.”

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