Altair Magagnin

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Comprar terrenos públicos que Estado de Santa Catarina colocou à venda pode ser bom negócio

Os valores apresentados no projeto de lei estariam bem abaixo da média de mercado; Técnicos da Secretaria de Administração, no entanto, advertem que os imóveis do governo têm características especiais

Em primeira análise, comprar os terrenos públicos que o governo do Estado de Santa Catarina colocou à venda pode ser um bom negócio. Os valores apresentados no projeto de lei 369.9/2021 – submetido à análise da Assembleia Legislativa no dia 30 de setembro – estariam bem abaixo da média de mercado. A matéria volta à pauta nesta terça-feira (14) na CCJ (Comissão de Constituição e Justiça).

Antiga gráfica do “Diário Oficial”, no Saco dos Limões – Foto: Reprodução/NDAntiga gráfica do “Diário Oficial”, no Saco dos Limões – Foto: Reprodução/ND

Técnicos da Secretaria de Estado da Administração, no entanto, advertem que os imóveis do governo têm características especiais que precisam ser levadas em conta.

Em Florianópolis, a diferença entre a pedida do Estado e o metro quadrado médio das respectivas regiões é de R$ 204,1 milhões. Esse desconto na Capital é mais que todo o valor pedido nos 18 patrimônios públicos colocados à venda: R$ 189 milhões.

O blog levou em consideração os documentos públicos do Estado e cruzou as informações como a edição de setembro de 2021 – mesmo mês que o projeto foi protocolado na Assembleia – do índice FipeZap, que acompanha os preços médios de venda e locação de imóveis residenciais e comerciais em capitais e cidades importantes do Brasil.

Conforme os técnicos do Estado, o índice não pode servir como parâmetro exclusivo, já que os imóveis públicos “têm características singulares”.

  • Hortifruti na Agronômica

Em Florianópolis, um dos terrenos públicos à venda está na rua Rui Barbosa, a rua seguinte à badalada avenida Beira-Mar Norte. O local fica no bairro Agronômica – o metro quadrado mais caro da Capital de Santa Catarina – com o preço médio de R$ 10.951 por m².

No projeto do governo, a área foi dividida em dois lotes. Um deles com 5,5 mil m² e outro com 11,7 mil m², total de 17,2 mil m². Na proposta do Estado, as áreas custariam R$ 49,5 milhões e R$ 103 milhões, somando R$ 152,5 milhões.

Aplicando o índice FipeZap, os valores seriam de R$ 60,2 milhões para o lote de 5,5 mil m² e R$ 128,1 milhões para a área de 11,7 mil m². Ou seja, considerando os valores da média de mercado, os 17,2 mil m² valeriam R$ 188,3 milhões. O governo estaria dando um desconto de R$ 35,8 milhões.

O local, onde está instalado um comércio de hortifruti, é alvo de uma disputa de posse. Em julho, a Justiça definiu que a área pertence ao Estado.

Três deputados apresentaram emendas para que o terreno da Agronômica fosse retirado do projeto.

  • Gráfica no Saco dos Limões

Outro imóvel público que o Executivo de Santa Catarina está disposto a vender é no bairro Saco dos Limões. A área, na rua Duque de Caxias, foi a sede da Diretoria de Imprensa e da gráfica onde era impresso o “Diário Oficial do Estado” – hoje exclusivamente digital.

Estão à venda 22 mil m², pelo preço de R$ 15,2 milhões. Considerando o índice FipeZap, cujo preço médio dos imóveis é de R$ 7.527 o m², o valor de mercado seria R$ 165,5 milhões. A diferença é a mais gritante entre os imóveis da Capital: R$ 150,3 milhões.

  • Terrenos no Estreito

Fechando a lista de Florianópolis estão dois imóveis públicos no Estreito, cujo índice FipeZap é de R$ 6.844 o m².

O terreno menor, de 429 metros quadrados, pertencia ao antigo Departamento de Estradas e Rodagem, na rua Visconde de Cairú. A área é avaliada em R$ 832 mil. Já o preço de mercado é de R$ 2,9 milhões, uma diferença de R$ 2,1 milhões.

O outro imóvel público à venda no Estreito pertencente ao Departamento de Infraestrutura, na esquina das ruas Fúlvio Aducci e Heitor Blum. O Estado pede R$ 10,7 milhões na área de 3,9 mil m². Considerando o índice FipeZap, o valor de mercado é de R$ 26,6 milhões, uma diferença de R$ 15,9 milhões.

Total de 18 imóveis por R$ 189 milhões

O governo do Estado decidiu vender 18 imóveis públicos em Santa Catarina. Além de Florianópolis, também estão na lista quatro áreas em Biguaçu, duas em Joinville, e uma área em Aurora, Balneário Camboriú, Concórdia, Presidente Getúlio, Seara, Mafra e Major Gercino. No total, a pedida do governo pelos patrimônios públicos somam R$ 189 milhões.

Projeto tem quase 1.300 páginas e provocou divergências

Documento que soma 1.296 páginas, o PL 369.9/2021 “institui o Programa de Aproveitamento e Gestão de Bens Imóveis na Administração Pública Estadual do Poder Executivo”. Conforme o sistema público de tramitação de matérias na Assembleia Legislativa, a proposta deu entrada em 30 de setembro.

No mesmo dia, foi encaminhada para a CCJ (Comissão de Constituição e Justiça). Um dia depois, foi distribuída para a relatoria do deputado estadual José Milton Scheffer (PP), que foi responsável pelo parecer de legalidade e constitucionalidade da matéria, proferido no dia 19 de outubro. Nesse mesmo dia, o deputado João Amin (PP) pediu vistas do processo.

Três deputados apresentaram emendas para que o terreno da Agronômica fosse retirado do projeto. O próprio relator, Zé Milton, além de Amin e do deputado Valdir Cobalchini (MDB).

Antes de ir para análise do plenário, a matéria ainda passará pelas comissões de Finanças e Tributação e de Trabalho, Administração e Serviços Públicos.

Imóveis públicos são diferentes do padrão comercial, dizem técnicos do Estado

Servidores das áreas de engenharia e agrimensura da Secretaria de Estado da Administração asseguram que a precificação dos imóveis públicos seguem critérios específicos – como a norma técnica NBR-14.653. Além disso, possuem “características singulares” que são “diferentes do padrão comercial”.

O diretor de Gestão Patrimonial da Secretaria de Administração, Welliton Saulo da Costa, os engenheiros Henrique Gabriel Thiele e Nilo Fries Filho, e os técnicos em atividades de engenharia Jean Wagner Brasil e Michel Aurelio da Silva – Foto: Altair Magagnin/NDO diretor de Gestão Patrimonial da Secretaria de Administração, Welliton Saulo da Costa, os engenheiros Henrique Gabriel Thiele e Nilo Fries Filho, e os técnicos em atividades de engenharia Jean Wagner Brasil e Michel Aurelio da Silva – Foto: Altair Magagnin/ND

Um dos principais pontos que influenciam no valor é o Plano Diretor. É o caso do terreno no Saco dos Limões, em Florianópolis. Dos 22 metros quadrados, 10,5m² são de área de preservação com uso limitado de encosta e 2,3m² de área de preservação permanente.

Outra peculiaridade que mexe nos valores é quanto a delimitação dos espaços públicos como área comunitária institucional, que obriga a doação de parte do terreno para o poder público municipal. No caso do Saco dos Limões, são 7,6m² de zoneamento ACI.

Mesmo que o Plano Diretor possa ser alterado futuramente, a avaliação precisa seguir o critério de momento. “Quando os terrenos forem colocados à venda, nós vamos fazer novas avaliações”, afirmou o diretor de Gestão Patrimonial da Secretaria de Administração, Welliton Saulo da Costa.

Além do Plano Diretor, são levados em consideração na avaliação dos imóveis públicos características como área, localização, topografia, bens tombados na área ou entorno, benfeitorias, situação documental, entre outros.

Além de Welliton, estiveram na sede do Grupo ND para conceder entrevista sobre o assunto os engenheiros Henrique Gabriel Thiele e Nilo Fries Filho, os técnicos em atividades de engenharia Jean Wagner Brasil e Michel Aurelio da Silva.

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